El Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, actualmente en trámite
parlamentario y que tiene prevista su aprobación en este mes de mayo, introduce
medidas importantes que afectarán a grandes tenedores, promotores y
fondos que operan en el sector inmobiliario.
Queremos informales de que en el Boletín Oficial de las Cortes Generales
(Congreso de los Diputados) de 24 de abril, se ha publicado el Proyecto de Ley por el derecho a la
vivienda que incorpora el informe de la ponencia y varias
enmiendas transaccionales.
A falta de la votación en el Senado y de su tramitación parlamentaria (cuya
aprobación definitiva está prevista para finales de este mes de mayo y su
publicación en el BOE), la nueva normativa trae el control de los alquileres en
las zonas que se declaren tensionadas, un nuevo índice de referencia para
actualizar las rentas y la reducción de la declaración de gran tenedor a cinco
pisos en esas áreas de precio limitado.
La nueva Ley de vivienda también regulará los desahucios, las ayudas al
acceso a la vivienda, la creación de un parque público vivienda asequible, los
inmuebles vacíos o la limitación de los precios del alquiler, entre otras cuestiones.
A continuación veremos de forma resumida las principales novedades que
incorpora la nueva Ley de Vivienda, sin perjuicio de que pueda puede sufrir
modificaciones durante el resto de su tramitación parlamentaria.
Principales novedades
1. Limitaciones al precio de los alquileres de viviendas
1.1 Eliminación del IPC como mecanismo de revisión de la actualización
anual de la renta
Actualmente, se encuentra en vigor, y hasta el 31 de diciembre de 2023, la
renovación de los contratos de alquiler que no puede superar el 2% de
incremento. Pues bien, la Nueva Ley establece que durante el 2024 en los
contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta,
el incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores (personas
físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una
superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo
garajes y trasteros).
En los supuestos en los que el arrendador no fuera un gran tenedor, el
incremento será el pactado entre las partes y, en defecto de pacto, no podrá
ser más del 3%.
Asimismo, se habilita al Instituto Nacional de Estadística (INE) a definir,
antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que se
aplicará, en lugar del IPC. Esto supondrá el fin del IPC como referencia para
los contratos de alquiler.
Estas medidas, afectarán a las actualizaciones de renta de todos los
contratos de arrendamiento de vivienda, con independencia de que las viviendas
estén situadas o no en una zona de mercado residencial tensionado.
1.2 Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda
Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que
contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes.
Además, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos
gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de
basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente
en el contrato.
1.3 Declaración de zona tensionada de alquiler
Las autoridades competentes en vivienda, Comunidades Autónomas y
Ayuntamientos, podrán declarar zonas de mercado de alquiler tensionado si se
cumple uno de estos dos requisitos:
·
Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el
presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y
suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares
·
Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa
zona, en los últimos 5 años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico
correspondiente.
El cumplimiento de cualquiera de las condiciones previstas no conllevará
que la zona afectada sea considerada automáticamente zona de mercado
residencial tensionado sino que será necesario que la administración competente
lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaración será de 3 años,
pudiendo prorrogarse anualmente.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá
modificar el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamientos
de viviendas, al establecer que una vez finalizado el período de prórroga
obligatoria o de prórroga tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga
extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se
seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.
El arrendador, sea o no gran tenedor, estará obligado a aceptar la prórroga
salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las
partes o el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de
ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o
sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su
cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad
matrimonial; o se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta .
Si se firman nuevos contratos las implicaciones serán distintas en
función de si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor.
Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá
exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización
anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo
del 10%. Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que
no estuvieren previstos en el contrato anterior.
Si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo
contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al
sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta
regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada
en vigor del Proyecto de Ley, una vez esté aprobado el sistema de índices.
Atención. Se introduce en la Ley estatal una definición de carácter general del
concepto de «gran tenedor», como la persona física o jurídica que sea titular
de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida
de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos
garajes y trasteros. No obstante, la nueva Ley permite expresamente que, en las
zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas puedan
disminuir el umbral a 5 o más inmuebles.
2. El propietario pagará los gastos de gestión inmobiliaria y de
formalización del contrato
La nueva Ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de
formalización del contrato serán a cargo del arrendador/propietario del
inmueble.
3. Medidas fiscales para incentivar a los propietarios de viviendas
3.1 IRPF
Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios
asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del
alquiler de vivienda habitual (solo para los rendimientos del capital
inmobiliario, pero no afecta los que realicen arrendamientos que tengan la consideración
de actividad económica en los términos de la LIRPF). Estas nuevas reducciones
comenzarán a aplicarse a partir del 1 de enero de 2024.
En concertó, la nueva Ley prevé las siguientes reducciones incompatibles
entre ellas y que se aplican en el siguiente orden:
·
Reducción incrementada del 90% cuando se
hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento
sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el
que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la
última renta del anterior contrato de arrendamiento.
·
Reducción incrementada del 70% cuando el arrendador
hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que se encuentre en una
zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad
comprendida entre 18 y 35 años y se trate de viviendas arrendadas a la
Administración o a entidades sin fines lucrativos y se destine al alquiler
social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas
al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en
situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún
programa público de vivienda o calificación en virtud del que la Administración
limite la renta del alquiler.
·
Reducción incrementada del 60% para los casos
en que se hubieran efectuado obras de rehabilitación en los 2 años anteriores a
la celebración del contrato de arrendamiento.
El contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda
entre las indicadas, siempre quedando la posibilidad de aplicar la
reducción del 50%. Todas estas reducciones devienen inaplicables si se
incumplen las normas (previstas en la LAU) sobre incremento de rentas dentro de
una zona de mercado residencial tensionado.
3.2. Recargos en el IBI para viviendas vacías o desocupadas
En la nueva Ley se define una vivienda vacía como
aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a
2 años salvo determinadas causas justificadas. Esta situación de desocupación
se declarará mediante un procedimiento administrativo con audiencia del
contribuyente.
Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la
posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora
está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que
afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante
más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo
de cuatro viviendas.
Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá
llegar al 100%.
Por último, está la opción de incrementar otro 50% el recargo (entre 100% y
hasta el 150%) cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de dos o más
viviendas desocupadas en el mismo municipio.
Desahucios y ejecuciones hipotecarias
Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a
la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación
efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de
un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan
rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.
Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer
soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo
como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se
incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones
de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física,
y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el
procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de
vulnerabilidad económica.
Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de
desahucio afecte a personas en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarse
la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
Consulte con su asesor www.asesoriapiera.com
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