Real Decreto-ley
15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la
economía y el empleo. ( BOE 22 de abril de 2020 )
Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por
el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de
alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el
COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su
actividad o a reducir drásticamente la misma. En virtud de lo anterior, la
falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el
estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y
pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones
de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la
continuidad de sus actividades. A falta de acuerdo entre las
partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza
mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo
referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada
de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía
artículo 30 de esta Ley. Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil
referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta
la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la
resolución contractual en los casos más graves. Ante esta situación, procede
prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic
stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación
o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos
exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva
onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Se considera
conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular
un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la
modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.
Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos
Artículo 1.
Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores. 1. La persona física o jurídica
arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda
de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos
previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando
esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor,
entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10
inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida
de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este
real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo,
que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado
ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta. 2. La
moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero
de este artículo se aplicará de manera automática y afectará al periodo de
tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades
siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en
relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en
ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni
devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta
arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos
años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación
aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro
meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de
arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Artículo 2.
Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda. 1. La persona física o
jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de
vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de
24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de
los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos
en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el
plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y
extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una
rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter
voluntario. 2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se
refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la
fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que
podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de
la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o
parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la
fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el
plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera
inferior a un año.
Artículo 3.
Autónomos y pymes arrendatarios a efectos del artículo 1 y el artículo 2.
Podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 y 2 de este real
decreto-ley, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos: 1. En el caso de
contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica
desarrollada por el autónomo:
a) Estar afiliado y
en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma
mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado
de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el
COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por
Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de
los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias
del RETA.
b) Que su actividad
haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real
Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad
competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real
decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente
suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020,
de 14 de marzo, se deberá acreditar
la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el
aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación
media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año
anterior. 2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la
actividad económica desarrollada por una pyme: a) Que no se superen los límites
establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de
julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de
Capital. b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la
entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes
dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al
amparo del referido real decreto. c) En el supuesto de que su actividad no se
vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto
463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación
del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75
por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que
pertenece dicho mes referido al año anterior.
Artículo 4.
Acreditación de los requisitos.
El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante
el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la
presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información
contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación
mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media
mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el
arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables
al arrendador para acreditar la reducción de la actividad. b) La suspensión de
actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal
de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad
Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad
declarada por el interesado.
Artículo 5.
Consecuencias de la aplicación
indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la
renta. Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y
extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en
el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se
hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por
la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las
responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar
lugar..
Consulte con su asesor.
