Una resolución clave para los compradores de vivienda


El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha dictado, con fecha 11 de septiembre, una resolución en unificación de criterio en la que aclara las dudas existentes al calcular la exención por reinversión de la vivienda habitual. Afecta a aquellos casos en los que la nueva vivienda habitual se compra dentro de los dos años anteriores a la venta de la antigua vivienda habitual.



Valore la supresión de los coeficientes de abatimiento en el caso de venta de inmuebles, acciones antes de 31 de diciembre de 2014

Un contribuyente adquirió un piso en 1989 por 100.000.- euros y ahora decide venderlo y le ofrecen 250.000 euros. Con la ley vigente, el vendedor pagará 17.240,70  euros en el IRPF por la ganancia patrimonial. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2015, el coste fiscal para el ejemplo supuesto se eleva a 34.880 euros. Es decir, la diferencia entre vender un piso el 31 de diciembre de este año o hacerlo 24 horas más tarde asciende a 17.639,30 euros.



Es la consecuencia de la supresión de la corrección por inflación y de los coeficientes de abatimiento que se han  incluido en la reforma fiscal que entrará en vigor el próximo año y que modifica notablemente la tributación de las ganancias patrimoniales. En el caso de los inmuebles, hoy, la plusvalía que obtiene un contribuyente se corrige por los coeficientes de depreciación monetaria que se incluyen cada año en los Presupuestos Generales del Estado. Además, aquellos que compraron antes del 31 de diciembre de 1994 tienen derecho a una reducción por la plusvalía generada entre la fecha de compra y el 19 de enero de 2006. La ganancia imputada durante este período se reduce por los coeficientes de abatimiento y puede llegar a quedar exenta para casas compradas antes del 31 de diciembre de 1986.
Todo esto desaparece a partir del 1 de enero de 2015

Este cambio normativo influirá en el mercado inmobiliario de aquí a final de año. Así, quienes tuvieran un piso comprado muchos años atrás y estuvieran pensando en venderlo, deberían acelerar el proceso para evitar el castigo fiscal que incluye la reforma del Gobierno. El comprador, por su parte, tendrá en la reforma fiscal un arma de presión adicional para rebajar el precio.

Por otra parte, en términos fiscales, la donación de una vivienda tributa como una venta. Es decir, si un padre dona a su hijo una casa, obtiene una plusvalía en función del precio al que compró la vivienda y el precio de mercado vigente en el momento en que se produce la donación (valor fiscal). Aquí también afectara la reforma fiscal acelerando las donaciones de vivienda para evitar el castigo fiscal en el IRPF que se producirá a partir de enero de 2015.
Se mantiene la exención para las plusvalías derivadas de la venta de la vivienda habitual en el caso de contribuyentes mayores de 65 años. Tampoco se elimina la exención por reinversión de la vivienda habitual.

VENTA DE ACCIONES O RESCATE DE FONDOS DE INVERSION

Los cambios también afectan a la venta de acciones o el rescate de fondos de inversión. En estos casos, no se aplica la corrección monetaria, aunque las compras realizadas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994 también tienen derecho a aplicar los coeficientes de abatimiento. La fórmula de cálculo es compleja y los coeficientes reductores rigen sobre la plusvalía generada entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006. En el caso de las acciones bursátiles, la ganancia con derecho a reducción se calcula en función del precio medio de la acción en el último trimestre de 2005. Más allá de las operaciones rocambolescas, el cambio normativo perjudica a los contribuyentes que invirtieron en acciones hace muchos años.
Por ejemplo, una persona que compró 6.000 euros en acciones de Repsol cuando la compañía salió a Bolsa el 11 de mayo de 1989 y hoy vende sus participaciones, habrá logrado una plusvalía de 66.228 euros. Al aplicar los coeficientes de abatimiento, la ganancia a efectos fiscales se reduce hasta 9.668 euros y la cuota a pagar asciende a 2.177 euros. A partir de enero, se tributará por toda la plusvalía y la factura fiscal para este ejemplo aumentará a 14.774 euros.

Aconsejamos acudir a su asesor fiscal de confianza y consultar su caso personal.