El dia 5 de junio de 2.013- se ha publicado en el BOE nº 134 la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas deflexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en vigordesde el día 6 de junio de 2.013, por la que, entre otras, modifica los
artículos 4, 5, 7, 9 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y 36 de la LAU del año
1994.
El objetivo fundamental de esta
modificación es conseguir una mayor flexibilización del mercado del alquiler
de viviendas para lograr la dinamización del mismo, introduciendo unas
garantías y normas que logren atraer al mercado arrendaticio el mayor
número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso en manos de
propietarios privados .
Tal objetivo se busca mediante la
modificación de un conjunto de preceptos de la LAU ’94 que supone la actuación
sobre los siguientes aspectos fundamentales:
1º.- El régimen jurídico aplicable,
reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes,
en el marco de lo establecido en el Título II de la Ley. Es decir, los arrendamientos
de vivienda, con independencia de que sean o no suntuarias dado que la
nueva Ley suprime este concepto, que se celebren a partir de la entrada en
vigor de la Ley se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones
determinados por la voluntad de las partes, si bien respetando lo establecido
en el Título II de la ley, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código
civil (art. 4 LAU).
Antes de la modificación, los citados
arrendamientos se sometían de forma imperativa a lo dispuesto en la LAU, salvo
las viviendas suntuarias.
2º.- Las partes podrán pactar la
sumisión del contrato a mediación o arbitraje para la resolución de
cualquier controversia.
3º.- Las partes podrán señalar una
dirección electrónica a efectos de notificaciones, si bien se deberá garantizar
la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia
fehaciente de la remisión y recepción íntegra.
4º.- Además de los arrendamientos
establecidos en el artículo 5 LAU, se añade como arrendamiento excluido del
ámbito de aplicación de la Ley los apartamentos
turisticos para quedar reguladas por la normativa
sectorial o autonómica específica o, en su defecto, se les aplique el régimen
de los arrendamientos
de temporada, que no sufre modificación, ya que el
uso del alojamiento privado para el turismo podría estar dando cobertura a
situaciones de intrusismo y competencia desleal para el sector hotelero, que
van en contra de la calidad de los destinos turísticos.
5º.- Para que los arrendamientos sobre
fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos
deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 7 LAU).
6º.- La duración del arrendamiento
se
reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria; y de tres a uno la prórroga tácita. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán
adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias
personales (art. 9 LAU).
Tanto el derecho de prórroga
obligatoria hasta cumplir los tres años, como la prórroga tácita de un año,
serán vinculantes a terceros adquirentes de la finca arrendada que reúnan las
condiciones del art. 34 de la Ley Hipotecaria -terceros de buena fe que adquieran
a título oneroso- siempre y cuando el contrato de alquiler se encuentre
inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 10 LAU).
7º.- La recuperación del inmueble por el
arrendador, para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer
grado deconsanguinidad o por adopción o para su cónyuge en supuestos de
sentencia firma de divorcio o nulidad, que requiere que hubiera transcurrido al
menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión
expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
Para ello será necesario que el arrendador lo comunique al arrendatario al
menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a
necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en
dicho plazo.
8º.- La previsión de que el arrendatario
pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan
transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una
antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes
puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento. (art. 11 LAU).
Señalar al respecto dos cuestiones que
la Ley no deja claras: a) Sólo será de obligado cumplimiento los seis primeros
meses. b) La indemnización que podrá ser una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir, debe
pactarse expresamente en el contrato.
9º.- En caso de que el arrendamiento
quede resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial, sólo continuará el arrendamiento por
la duración pactada si el contrato de arrendamiento hubiera accedido al
Registro de la Propiedad. Se trata de una medida que reforzará la seguridad
jurídica de los inquilinos ante tales situaciones que pueden producirse durante
la duración del contrato. (art. 13 LAU).
10º.- En caso de muerte del arrendatario
en arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar de forma expresa que no haya derecho de subrogación
en caso de fallecimiento del arrendatario (art. 16 LAU).
11º.- Podrá acordarse libremente por las
partes durante un plazo determinado, que la obligación de pago de la renta
quede sustituida total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de
reformar o rehabilitar el inmueble en los términos que se pacte.
El incumplimiento por parte del
arrendatario de la realización de tales obras en los términos pactados, podrá
ser causa de resolución del contrato, pero deberá quedar expresado en el
contrato para tales supuestos (art. 17.5 LAU).
12º.- La
renta se podrá actualizar, con independencia de la duración del contrato, en la
fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados
por las partes. En defecto de pacto expreso, se actualizará con arreglo al IPC
(art. 18 LAU).
13º.- Para que sea válida la renuncia por el arrendatario
al derecho de adquisición preferente, será necesario que así se haga
constar expresamente en el contrato, y que el arrendador comunique al
arrendatario su intención de vender la vivienda alquilada con una
antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de
compraventa (art. 25.8 LAU).
14º.- Los
contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a la entrada en
vigor de la Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen
jurídico que les era de aplicación, si bien cuando las partes lo acuerden los
contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en
la nueva Ley.
15º.- Se crea un Registro de
sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya organización y
funcionamiento se regulará por Real Decreto, y ello con el objeto de ofrecer a
los propietarios información sobre el riesgo de arrendar a ciertos inquilinos.
Para obtener dicha información, los propietarios
deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en el que se
identifique al futuro arrendatario.
Finalmente, se informa que esta Ley
opera una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que
están generando problemas en los procesos de desahucio después de las
últimas reformas de la anterior Legislatura.
En concreto, se
vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que
si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o
allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio
y producirá el lanzamiento.
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