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| Carlos Perales - Abogado Piera Asesorias y Servicios S.L. |
La Sentencia de 9 de mayo de 2013
del Tribunal Supremo sobre a las cláusulas suelo de las hipotecas, fijó unos
criterios jurisprudenciales de interpretación que serán aplicables a las
cláusulas suelo de todas las entidades bancarias.
La principal consecuencia es que la
gran mayoría de cláusulas suelo de las hipotecas no reúnen los requisitos y
por lo tanto serán anulables ante los Juzgados por falta de transparencia.
1) MOTIVO DE NULIDAD
La falta de transparencia
es motivo suficiente para anular la cláusula suelo de tu hipoteca. Esta
puede ser valorada tanto en los momentos anteriores a la firma de la escritura
- la entidad debería informar correctamente del contrato -, cómo en el
redactado de la misma -un redactado de la cláusula en la hipoteca que se
entienda y no conlleve confusión alguna-.
De este modo, aunque exista una
oferta vinculante, aunque exista equilibrio entre la cláusula techo y la
suelo, y aunque el Notario leyera la escritura en el acto de la firma,
las cláusulas suelo se podrán considerar nulas por abusivas si:
A) Falta información suficientemente
clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del
contrato.
B) Se insertan de forma
conjunta con las cláusulas techo y cómo aparente contraprestación de las
mismas.
C) No existen simulaciones
de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente
previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
D) No hay información previa
clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de
préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al
concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
E) En el caso de las
utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre
los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
2) INDEPENDENCIA ENTRE SÍ
No es necesario que se den
todos y cada uno de los puntos anteriores sino solamente uno de ellos,
para que se pueda anular la cláusula suelo. Del mismo modo se pueden
alegar otros elementos a parte de los expuestos -que sólo hacían referencia a
las cláusulas de las tres entidades demandadas, pero no a las de otras
entidades- siempre que las cláusulas no sean claras, o creen la apariencia
de un interés variable cuando realmente se está ante un interés fijo.
3) CARGA DE LA PRUEBA
La interpretación del Tribunal
Supremo avala el traspaso de la carga de la prueba a Bancos y Cajas, es
decir, estos deban demostrar que fueron diligentes y que dieron información
clara y precisa al cliente, mas allá de haber entregado una oferta
vinculante.
4) INTERESES YA ABONADOS
La Sentencia del Tribunal Supremo
rechaza la solicitud de devolución del dinero percibido por el banco antes
de la Sentencia, y sólo acepta la devolución de las cantidades que hayan
pagado desde la interposición de la demanda.
5) QUE PASARÁ EN EL FUTURO
Si no se obliga a las Entidades
de Crédito a devolver el dinero percibido antes de recibir una demanda
¿Qué interés tendrán en anular por propia voluntad sus cláusulas suelo?
Ninguno, pues que mientras el cliente no reclame la cláusula seguirá vigente y
el banco continuará enriqueciéndose de manera totalmente injusta.
6) NUEVA SITUACIÓN
La Sentencia del Tribunal Supremo
ha colocado a los clientes frente a sus Bancos y Cajas en una situación
mucho más favorable que la anterior.
A falta de una solución
política, que si no ha venido ya no vendrá, el único modo realista para
eliminar las cláusulas suelo de las hipotecas es la vía judicial.
7) CÓMO ACTUAR
Con carácter previo a cualquier reclamación Judicial contra el Banco,
será preciso realizar una comunicación extrajudicial, con el fin de que, una
vez recibida dicha comunicación el Banco proceda a eliminar la famosa Clausula
Suelo-Techo.
Una vez transcurrido el plazo indicado en la comunicación extrajudicial
se procederá a interponer la correspondiente demanda judicial en la que se
reclamará la nulidad la cláusula, así como las cantidades percibidas por el
Banco indebidamente desde la presentación de la demanda judicial. (Sin perjuicio
de que analizado el tema se pudiese reclamar cantidades anteriores).
CARLOS PERALES REY
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